Rio de
Janeiro, 30 de Dezembro de 2009.
CIRCULAR
N/Nº 119/09
NOVAS
REGRAS DE INQUILINATO ENTRAM EM VIGOR EM 25/01/2010
A Lei Nº12.
112, de 09 de Dezembro de 2009, alteração da Lei Nº8.
245, de 18/10/01 introduzem novas regras e modifica os procedimentos
referentes à locação urbana inovando bastante e
revivendo o instituto da “Vacatio legis” (LICC- Lei de
Introdução ao Código Civil), período que
se estende entre a promulgação de uma lei e a efetiva
produção de seus efetivos. Há algumas décadas
que nos defrontamos com decretos e leis que, ao final, dão seu
recado mediante assertiva de que entram em vigor na data da sua
publicação, ou seja, o que seria exceção
virou regra geral.
A Lei em
tela, que tem sua vigência norteada pela sensatez do instituto
supra aludida, também é louvável por sua
flexibilidade, que se traduz na ampliação da liberdade
na relação entre proprietários, locatários
e garantidores, ressuscitando também a “autonomia das
partes”, quase ausentes do direito positivo pátrio.
Feitas tais
observações, passa-se ao equacionado exame das
principais alterações:
Em
relação ao contrato:
Prazo:
Mantido o período de 30(trinta) meses.
Renovação:
findo o prazo, as partes estão livres para pedir ou deixar o
imóvel, no qual o locatário só permanecerá
se cobrir a oferta.
Retomada:
no período estipulado contratualmente o locador não
poderá reaver o imóvel.
Rescisão:
o locatário não está mais obrigado a pagar
multa fixada em contrato e o valor da indenização ao
proprietário será proporcional ao tempo que falta para
findar o contrato.
Litígio:
em caso de disputa judicial, o juiz ficará o valor de aluguel
provisório limitado a 80% do montante corrente.
Despejo:
Sumário:
em caso de contratos que dispensam fiador/seguro/finca/, o locatário
inadimplente pode ser sumariamente despejado.
Ação:
se o locador entrar com uma ação de despejo, esta só
poderá ser retirada mediante o pagamento em 15 (quinze) dias.
Sentença:
julgada procedente a ação de despejo, será
fixado o prazo de 30(trinta) dias para desocupação
voluntária.
3) Fiação:
Fiança:
a obrigação de pagamentos se entende ate a efetiva
devolução do imóvel, não se limitando ao
prazo contratual de 30 (trinta) meses.
Renda:
a comprovação de renda deve ser feita tanto no início
quanto na renovação dos contratos.
Vinculação:
o fiador tem direito de exonerar-se de suas obrigações,
mas permanece responsável pela fiança por 120(cento e
vinte) dias após a comunicação do desligamento.
Separação:
a)Obrigação: em caso de separação, fica
responsável pelo contrato de locação o cônjuge
ou companheiro que permanecerá no imóvel (regra
específica para locação residencial).
b)Dispensa: se o casal de que sé fiador se separa,o fiador
pode exonerar-se de sua responsabilidade até 30(trinta) dias
após a comunicação da separação,
mas seu compromisso perdura por 06 (seis) meses.
Locação
Comercial:
Condições
para entrega do imóvel: proposta melhor de terceiro (cabe
indenização ao inquilino e o valor fixado em juízo
será da responsabilidade solitária do proprietário
e proponente); quando o proprietário já tem um negócio
e que transferi-lo para aquele imóvel e realizações
de obras públicas.
Mudança
Societária: derrubada da exigência da concordância
do proprietário para permanência da empresa no imóvel
face alteração societária.
Essas são
as principais alterações na legislação de
regência das relações entre proprietários
e locatários.
É o
que cumpre informar para o momento,ao tempo em que firmamo-nos.
Atenciosamente
Escritório
de Assessoria Jurídica
José
Oswaldo Correa
.
